Lorsque l’on pense au tourisme au Sénégal, on imagine facilement les plages de la Petite Côte, l’île de Gorée ou les paysages du Sine Saloum. Pourtant, une part importante des personnes qui arrivent à Dakar ne vient pas pour les vacances.

Cadres, consultants, techniciens, collaborateurs d’organisations internationales, chefs de projet, entrepreneurs et professionnels de nombreux secteurs arrivent chaque semaine dans la capitale sénégalaise pour travailler pendant quelques jours, plusieurs semaines, voire plusieurs mois. Ce tourisme d’affaires présente une particularité importante : il génère une demande d’hébergement tout au long de l’année et ses besoins sont différents de ceux du tourisme traditionnel.

Si l’on observe l’évolution économique, les liaisons aériennes et l’offre d’hébergement au cours de la dernière décennie, une tendance se dessine clairement : Dakar renforce progressivement sa position de centre économique et d’affaires en Afrique de l’Ouest, avec des conséquences directes sur son marché immobilier.

Dix années de croissance économique ont transformé Dakar

Le premier élément permettant de comprendre cette évolution est la croissance de l’économie sénégalaise. Entre 2016 et 2024, le Sénégal a enregistré une croissance économique chaque année, y compris pendant la crise internationale provoquée par la pandémie. Selon les données de la Banque mondiale, le PIB réel a progressé de 6,4 % en 2016, 7,4 % en 2017 et 6,2 % en 2018. La croissance s’est ensuite modérée à 4,6 % en 2019 et 1,3 % en 2020, avant de rebondir à 6,5 % en 2021. En 2022, 2023 et 2024, elle s’est établie respectivement à 3,9 %, 4,3 % et 6,1 %.

En valeur nominale, l’économie sénégalaise est passée d’environ 19 milliards de dollars en 2016 à plus de 32 milliards en 2024, soit une progression proche de 70 % en moins de dix ans.

Cette croissance se traduit par des investissements, l’arrivée de nouvelles entreprises, des projets d’infrastructures et une activité accrue dans des secteurs comme la construction, l’énergie, les télécommunications, la banque, les services professionnels ou encore la coopération internationale. Une grande partie de cette activité se concentre à Dakar et génère des déplacements de dirigeants, techniciens, consultants, fournisseurs et autres professionnels.

Investissement immobilier au Sénégal

Dakar, de mieux en mieux connectée au reste du monde

Le transport aérien constitue un autre indicateur de cette transformation. L’ouverture de l’Aéroport International Blaise Diagne a considérablement renforcé la connectivité internationale du Sénégal et le rôle de Dakar comme porte d’entrée du pays et hub régional.

En 2024, l’AIBD a accueilli 2 925 964 passagers et enregistré 27 715 mouvements d’aéronefs, représentant environ 96 % du trafic passagers du Sénégal. La reprise par rapport aux années de pandémie est également significative : au seul premier trimestre 2024, 733 453 passagers ont transité par l’aéroport, soit environ 20 % de plus qu’au cours de la même période en 2019.

La dimension internationale est particulièrement importante. L’Europe reste le premier marché aérien, tandis que les liaisons avec les autres pays africains occupent également une place considérable. Paris demeure la principale liaison internationale, complétée notamment par Casablanca, Abidjan et d’autres grands centres économiques africains.

Pour une ville qui consolide son rôle de hub économique régional, cette connectivité est essentielle. Les entreprises peuvent investir et développer des projets au Sénégal, mais leurs équipes, partenaires, fournisseurs et clients doivent pouvoir se rendre facilement à Dakar. Et une fois sur place, ils doivent se loger.

L’offre d’hébergement s’est elle aussi transformée

La progression du trafic aérien n’explique pas à elle seule ce qui se passe à Dakar. L’évolution de la structure même de l’hébergement touristique est particulièrement révélatrice.

En 2019, la région de Dakar comptait 325 établissements touristiques, dont 127 hôtels et 109 résidences ou appart-hôtels. En 2024, elle comptait déjà 420 établissements d’hébergement touristique. Mais le changement le plus significatif concerne surtout le type d’hébergement qui se développe.

Les statistiques officielles de la région de Dakar montrent une évolution particulièrement rapide : en 2022, on recensait 90 résidences meublées ; elles étaient 115 en 2023, puis 213 en 2024. En seulement deux ans, leur nombre enregistré a donc plus que doublé et, en 2024, les résidences meublées représentaient environ la moitié des structures d’hébergement touristique recensées dans la région.

Cette croissance ne signifie toutefois pas que le marché est saturé. Au contraire, le développement de l’activité économique, l’amélioration des connexions internationales et l’arrivée de voyageurs professionnels indiquent que le marché conserve un potentiel de croissance important. L’opportunité concerne notamment les appartements avec services et gestion professionnelle, capables de garantir des standards de qualité homogènes et de répondre aux attentes d’une clientèle internationale et corporate.

Le véritable enjeu n’est donc pas de développer l’offre à n’importe quel prix, mais de proposer une offre de meilleure qualité. À mesure que le marché mûrit, disposer simplement d’un appartement meublé sera de moins en moins suffisant : service, maintenance, ménage, sécurité, confort et gestion professionnelle feront la différence.

De la chambre d’hôtel à l’appartement avec services

Un voyageur qui séjourne une semaine, quinze jours ou un mois à Dakar ne souhaite pas nécessairement vivre dans une chambre d’hôtel. Il peut avoir besoin d’un espace pour travailler, d’une cuisine, d’un salon, de plusieurs chambres ou même de pouvoir séjourner avec sa famille. Mais il ne souhaite pas pour autant renoncer au niveau de service attendu d’un établissement professionnel.

C’est précisément ici qu’un autre modèle prend toute son importance : l’appartement meublé géré professionnellement, à mi-chemin entre la location résidentielle traditionnelle et l’hôtel.

La capacité hôtelière de Dakar a également progressé au cours de la dernière décennie. En 2016, les hôtels du pôle Dakar-Gorée totalisaient environ 4 374 chambres ; ils en comptaient 4 867 en 2017 et 5 502 en 2018. En 2024, la région de Dakar comptait 135 hôtels et 5 565 chambres d’hôtel, auxquelles s’ajoutent les résidences meublées, appart-hôtels et autres formes d’hébergement.

L’offre est donc beaucoup plus diversifiée qu’il y a dix ans. Et la progression rapide des résidences meublées montre qu’une partie du marché recherche une alternative à l’hôtel traditionnel.

Investir dans un appart-hôtel à Dakar

Des taux d’occupation qui témoignent d’une demande solide

À Dakar, les taux d’occupation des hébergements se situent généralement dans une fourchette d’environ 60 à 70 %, avec des différences importantes selon la catégorie, la localisation, le niveau de service et la période de l’année. Cette fourchette doit être considérée comme une référence de marché et non comme un taux officiel unique pour toute la région, les statistiques publiques disponibles ne fournissant pas de série récente et homogène spécifique à Dakar.

Au-delà du chiffre lui-même, une caractéristique du marché est particulièrement importante : Dakar n’est pas exclusivement une destination de loisirs. L’activité économique, institutionnelle et professionnelle génère des déplacements pendant une grande partie de l’année et réduit ainsi la dépendance aux seules saisons touristiques.

Le tourisme d’affaires contribue donc à répartir davantage la demande sur l’année. Consultants, techniciens, cadres et chefs de projet voyagent en fonction de réunions, missions et besoins professionnels, et pas uniquement pendant les périodes de vacances. Pour l’immobilier destiné aux séjours de courte et moyenne durée, cette caractéristique constitue un avantage important.

Pourquoi le tourisme d’affaires influence le marché immobilier

Le lien est relativement simple. Lorsque davantage de personnes doivent séjourner temporairement dans une ville, la demande d’hébergements flexibles augmente. Mais tous les biens immobiliers ne profitent pas de cette demande de la même manière.

Un appartement destiné à une clientèle professionnelle nécessite davantage que du mobilier. Une connexion internet fiable, la climatisation, la maintenance, le ménage, du linge de qualité, la sécurité et la capacité à résoudre rapidement les incidents font désormais partie du produit attendu.

Les attentes des voyageurs internationaux ont également évolué. Aux débuts des plateformes de location saisonnière, les différences de qualité entre les logements étaient davantage acceptées. Aujourd’hui, particulièrement dans le segment professionnel, les voyageurs recherchent des standards beaucoup plus prévisibles.

Le marché évolue ainsi progressivement vers un modèle situé entre l’hôtel et la location résidentielle : l’espace et l’autonomie d’un appartement, associés à des services et des standards proches de ceux de l’hôtellerie.

Ce que nous observons chez DakarByDays

Chez DakarByDays, nous observons quotidiennement cette évolution. Une partie de nos clients vient au Sénégal pour les vacances, mais une autre part importante séjourne à Dakar pour des réunions, missions, projets d’entreprise, missions de conseil, coopération ou autres séjours professionnels.

Leurs attentes sont souvent similaires : arriver dans un appartement prêt à vivre, disposer d’une bonne connexion internet, pouvoir travailler et se reposer confortablement et, surtout, savoir qu’une équipe est disponible en cas de besoin.

Notre modèle associe donc l’indépendance d’un logement entièrement équipé à des services traditionnellement liés à l’hôtellerie : ménage périodique, linge de lit et serviettes de qualité hôtelière, front desk, maintenance, sécurité et assistance pendant le séjour. Il ne s’agit pas simplement de louer un appartement, mais de proposer une véritable solution d’hébergement à une personne qui doit vivre temporairement à Dakar.

Une opportunité pour les propriétaires dans un marché qui conserve un fort potentiel

Pour les propriétaires immobiliers, cette évolution crée des opportunités, mais impose également de nouvelles exigences. La progression de la demande ne signifie pas que n’importe quel appartement obtiendra de bons résultats : localisation, état du bien, mobilier, climatisation, connectivité, maintenance et qualité de gestion deviennent de plus en plus déterminants.

La progression rapide des résidences meublées signifie que la concurrence augmente, mais pas que le marché est saturé. La croissance économique, les liaisons internationales et la demande professionnelle indiquent qu’il existe encore une marge importante pour développer l’offre d’appartements avec services, notamment ceux capables de répondre aux standards d'une clientèle internationale.

Nous devrions ainsi observer une différenciation croissante entre les appartements gérés de manière informelle et principalement positionnés sur le prix, et les hébergements gérés professionnellement capables de séduire une clientèle internationale et corporate. Pour ce second segment, la professionnalisation devrait constituer l’un des principaux facteurs de différenciation au cours des prochaines années.

Dakar : quand l’immobilier rencontre l’hospitality

L’évolution de Dakar au cours de la dernière décennie montre que les frontières entre immobilier et hôtellerie deviennent de moins en moins nettes. Un appartement reste un actif immobilier, mais lorsqu’il est destiné aux séjours de courte et moyenne durée et complété par des services de ménage, maintenance et assistance, il entre également dans l’univers de l’hospitality.

La croissance économique du Sénégal, l’amélioration de la connectivité aérienne et la présence croissante de voyageurs professionnels génèrent une demande différente de celle du tourisme traditionnel. Le passage de 90 résidences meublées enregistrées en 2022 à 213 en 2024 est probablement l’un des indicateurs les plus visibles de cette transformation.

Pour les voyageurs, cela signifie davantage d’alternatives à l’hôtel. Pour les propriétaires, de nouvelles possibilités de valorisation de leurs actifs. Et pour Dakar, cela signifie évoluer vers un marché de l’hébergement plus large, plus professionnel et mieux adapté à son rôle croissant de centre économique en Afrique de l’Ouest.

Questions fréquentes

• Existe-t-il un véritable marché du tourisme d’affaires à Dakar ? Oui. Dakar concentre une grande partie de l’activité économique, institutionnelle et entrepreneuriale du Sénégal et accueille des professionnels travaillant pour des entreprises privées, organisations internationales, ONG, cabinets de conseil, programmes de coopération et grands projets.

• Pourquoi les voyageurs d’affaires choisissent-ils des appartements à Dakar ? Pour des séjours de plusieurs jours ou semaines, un appartement offre davantage d’espace, une cuisine, un salon et des espaces de travail qu’une chambre d’hôtel, tout en permettant de conserver certains services lorsqu’il est géré professionnellement.

• L’offre de résidences meublées augmente-t-elle à Dakar ? Oui. Les statistiques officielles montrent une progression très rapide : leur nombre est passé de 90 en 2022 à 115 en 2023 et 213 en 2024. Cette progression ne signifie pas que le marché est saturé : les appartements avec services professionnels disposent encore d’un potentiel de développement important.

• Quels sont les taux d’occupation à Dakar ? À titre de référence de marché, les taux d’occupation des hébergements à Dakar se situent généralement autour de 60 à 70 %, avec des variations importantes selon la localisation, la catégorie, la qualité du produit et la saison.

• Est-il rentable de louer un appartement en courte durée à Dakar ? Cela peut être rentable, mais les résultats dépendent notamment de la localisation, de la qualité du bien, de l’investissement réalisé, du tarif moyen, de l’occupation, des coûts d’exploitation et de la gestion.

• Que recherche un voyageur d’affaires à Dakar ? Principalement du confort, une connexion internet fiable, la climatisation, la sécurité, la propreté, un espace pour travailler, de la flexibilité et un service capable d’intervenir rapidement en cas de besoin.